Порядок оформления ипотечного кредита

Этап оценки недвижимости и одобрение ипотечного объекта в банках

В настоящее время все большее количество российских граждан предпочитает пользоваться ипотекой для того чтобы обзавестись собственным жильем. Такое решение жилищного вопроса является достаточно комфортным, поскольку не приходится занимать денежные средства у друзей и родных. При ипотечном кредитовании граждане сразу получают нужную сумму, оформляют жилую недвижимость в собственность и выплачивают задолженность в соответствии со своим уровнем дохода.

При получении ипотеки в Сбербанке, в отличие от потребительской ссуды, не потребуется думать о том, какой предоставить залог или кто будет поручителем по займу. Здесь на приобретаемую на заемные средства недвижимость налагается обременение. Квартира служит в качестве залога. Таким образом, если жилье было куплено за счет ипотеки в Сбербанке, то клиент имеет право в ней проживать, делать ремонт и проводить другие манипуляции.

Кредиты на покупку жилья Сбербанком предоставляются в размере от 300 тысяч рублей и сроком на не более чем 30 лет.

Порядок действий при получении кредита на покупку квартиры не обходится без ознакомления с действующими ипотечными предложениями финансового учреждения. Во время этой стадии и рекомендуется изучить внимательно программы по ипотеке, чтобы выбрать для себя наиболее выгодное решение. В настоящее время существует несколько видов предложений по ипотечному кредитованию для российских граждан. Они являются следующими:

  • Ипотека для семей с детьми под 6 процентов годовых. Таким предложением могут воспользоваться граждане для выгодного приобретения жилья. Займ субсидируется государством;

  • Военная ипотека. Государство предоставляет военнослужащим сумму для формирования первоначального взноса при оформлении ссуды;

  • Кредит на покупку квартиры в новостройке под выгодные проценты;

  • Займы на строительство дома;

  • Кредит на приобретение недвижимости под материнский капитал.

По каждому из предложений имеются определенные условия и требования к заемщикам, с которыми нужно ознакомиться для оценки своих шансов на одобрение заявки. Необходимо следовать банковским правилам, чтобы банком было рассмотрено обращение клиента.

После изучения банковских программ ипотечного кредитования, и проверки соответствия требованиям заемщика можно приступать к оформлению ипотеки. Оно начинается с подачи заявки. Для этого сегодня имеется несколько методов. Обратиться есть возможность в ближайшее банковское отделение, или же воспользоваться комфортными онлайн сервисами. Для того чтобы заявление было рассмотрено, потребуется собрать следующие бумаги и передать их Сбербанку:

  • Заверенные копии страниц паспорта гражданина России. Для заявки понадобятся паспортные листы заемщика, созаемщика;

  • Документы, подтверждающие семейное положение;

  • Справки об уровне дохода гражданина;

  • Бумаги, которые могут подтвердить текущие долговые обязательства заемщика.

В случае, если у представителей кредитного учреждения появятся вопросы, то они могут запросить и другие документы для подтверждения платежеспособности гражданина. Стоит отнестись к каждому решению банка с пониманием, поскольку суммы займов ипотеки являются довольно внушительными. И прежде чем одобрить заявку клиента, ему требуется быть уверенным в том, что риски минимальные при сделке.

Заявления граждан рассматриваются на протяжении 8 дней. Такой срок указан на официальном интернет портале учреждения. Он может варьироваться в зависимости от того, сколько праздничных и выходных дней будет между промежутками рабочих банковских дней. Средний срок рассмотрения заявок составляет две недели.

Любой житель РФ, который в полной мере отвечает всем необходимым требованиям банка, имеет полное право на оформление ипотечного кредита.

Основными требованиями по праву считаются:

  • возраст не должен быть меньше 23 лет (максимальный возраст составляет 65 лет). В том случае, если потенциальный заемщик проживает в приграничных с иными государствами районах, то максимальный срок кредитования составляет 10 лет;
  • суммарный размер официального стажа трудовой деятельности должен быть не меньше 2 лет. Непрерывный стаж по последнему месту работы – не меньше полугода;
  • обязательно нужно иметь положительный кредитный рейтинг, который подтверждает добросовестность заемщика;
  • сумма заработной платы должна позволять в полном объеме погасить обязательный ежемесячный платеж, причем на него не должна быть затрачена вся зарплата. Сказать точный размер необходимой оплаты труда невозможно, поскольку этот вопрос рассматривается сугубо в индивидуальном порядке и напрямую зависит от суммы ипотечного займа;
  • отсутствие каких-либо проблем с правоохранительными органами, психиатрическим и наркологическим медицинским учреждением.

В идеале потенциальный заемщик должен обладать такими характеристиками, как:

  • обязательное наличие персональных денежных сбережений, которые можно внести в качестве первоначального взноса;
  • уровень ежемесячной заработной платы превышает сумму обязательного платежа за месяц в 2 раза и больше;
  • для гарантированного получения займа, ипотечный кредит должен оформляться на приобретение недвижимости на вторичном рынке;
  • у заемщика имеется в праве собственности иное ценное имущество: транспортное средство, земельный участок и так далее;
  • у потенциального кредитополучателя есть полноценная семья, в которой отсутствуют иждивенцы, и одновременно с этим оба супруга официально трудоустроены;
  • непрерывный стаж работы по последнему месту превышает 1,5 – 2 года;
  • есть возможность предоставления поручителей, которые могут подтвердить документально достаточный уровень своей платежеспособности.

Дополнительно важно помнить: ипотечный заем предоставляется только в том случае, если у заемщика отсутствуют долговые обязательства перед иными кредиторами.

Под определением “оценка кредитного риска” подразумевается максимальная сумма возможного убытка, который допускает финансовое учреждение на определенный временной промежуток с предварительно рассчитанной долей вероятности.

Наиболее актуальными причинами потери по праву считается понижение стоимости заемного портфеля, что может происходить по причине полной либо частичной утраты платежеспособности огромного числа потенциальных клиентов.

Терминология качественной оценки включает в себя сбор подробных всех необходимых сведений относительно потенциальных заемщиков.

На базе полученной информации происходит анализ финансовой независимости клиента, а также ликвидность залоговой недвижимости, уровень деловой активности и так далее.

Как правило, банки берут на принятие решения от двух дней до недели. Многое зависит от самого заемщика и данных, которые он предоставил.

  • Кредитную историю всех участников процесса. Поэтому если она испорчена, рекомендуется заранее ее исправить.
  • Действительность всех предоставленных сведений (в первую очередь паспортных данных).
  • Размер дохода.
  • Работодателей.

Порядок оформления ипотечного кредита

Негативным фактором, влияющим на получение кредита является наличие криминального прошлого.

Далее банк рассчитывает вероятность своевременного погашения жилищного кредита. Если заемщик подошел банку, то определяется максимальная сумма, которую может получить клиент. С момента получения одобрения можно начинать искать недвижимость.

Действующие ограничения по недвижимости, пока не выплачена ипотека:

  • Нельзя сдавать жилье без разрешения кредитора;
  • Нельзя выполнять перепланировку без разрешения кредитора.

Также запрещено обменивать, продавать и отдавать квартиру в залог. Все эти действия могут быть разрешены лишь после согласования с банком. Также кредитор может потребовать

погасить кредит, если состояние жилья будет заметно ухудшено.

  • Покупка квартиры на вторичном жилищном рынке. Мошенников становится все больше. Поэтому рекомендуется сразу пользоваться услугами страховых компаний. Также важно, чтобы выбранная квартира полностью соответствовала требованиям банка – отсутствие деревянных перекрытий, не аварийное состояние, отсутствие незаконной перепланировки.
  • Приобретение жилья в новостройке. Здесь актуальные риски банкротства застройщика и некачественной постройки жилья.
  • Покупка комнаты или доли. Купить эту недвижимость с помощью ипотеки можно лишь в том случае, если вся площадь жилья будет принадлежать заемщику.
  • Получение дома и земельного участка. Эти виды недвижимости менее ликвидны для банков, поэтому ставки по ним выше.

Порядок оформления ипотечного кредита

Доходы населения в последние годы неуклонно снижаются, поэтому банки в погоне за клиентом смягчают требования к потенциальному заемщику. Это касается, в том числе, возраста покупателя квартиры. Если в самом начале разработки этапов программ ипотечного кредитования банки предпочитали заключать сделки с гражданами старше 24 лет, то сейчас это требование изменилось.

Банки готовы кредитовать граждан от 21 года при условии наличия у них стабильного дохода. Главное условие – возраст клиента на момент внесения последнего платежа не должен превышать 60-65 лет (более зрелые граждане не кредитуются в связи с повышенными рисками невозврата кредита; исключение – ипотека для пенсионеров, которая сильно ограничена по суммам и срокам и не пользуется высоким спросом).

К сведению

Некоторые банки отказались от этапа подтверждения дохода заемщика. Такие программы есть у Банка Открытие, Альфа-банка и некоторых других. Но нужно понимать, что риски невозврата такого ипотечного кредита банк обязательно компенсирует за счет увеличения процентной ставки или ужесточения других условий (например, затребует дополнительное обеспечение, поручительство или сократит срок кредита). Поэтому выгоднее выбирать программы, в которых подтверждение доходов требуется.

Подтвердить свой доход для банка можно несколькими способами:

  • справкой в работы по форме банка (т.е. обычная справка на бланке компании, которая заверяется у уполномоченного лица);
  • справка 2-НДФЛ с места работы;
  • справка из ПФР или негосударственного пенсионного фонда, если заемщик-пенсионер (не достигший предельного возраста).

Отличия потребительского кредита от ипотеки

Как проходит обычная сделка по ипотеке? — очень важный вопрос, который стоит внимательно изучить перед оформлением данного кредита. Вообще, ипотека является лучшим решением жилищной проблемы. Количество российских граждан, оформивших

, продолжает расти. Суть этой услуги в том, что клиент банка сразу оформляет право собственности на недвижимость, а вносить деньги за нее может постепенно.

Порядок оформления ипотечного кредита

Потребительское кредитование зачастую оформляется с поручительством или без него. Обеспечением в случае с ипотекой является купленная недвижимость. То есть до полной выплаты будет действовать обременение – например, нельзя будет продавать или обменивать жилье без согласия кредитора. При этом можно в нем жить и делать ремонт.

Ипотечные кредиты связаны с более внушительными суммами – от 300 тысяч рублей до нескольких миллионов. Период кредитования является достаточно продолжительным (до 30 лет). Зачастую банки дают возможность выбирать вариант погашения –

(суммы платежей уменьшаются) либо аннуитетный (одинаковые платежи с распределением процентов по всему сроку погашения).

Какие нужны документы для оформления ипотеки?

Большинство отечественных банков предусматривает для потенциальных клиентов примерно одинаковый порядок получения ипотеки. Более того, даже перечень требований к заемщику и список предоставляемых им документов в различных финансовых учреждениях практически не отличается. Это не удивительно, так как механизм ипотечного кредитования жестко регламентирует значительную часть условий подобных займов. Пошаговая инструкция действий по получению кредита рассматриваемого вида предполагает последовательное выполнение нескольких этапов.

Как правило, получение ипотеки на покупку квартиры или частного дома начинается непосредственно с выбора объекта недвижимости для приобретения. Банки одинаково активно кредитуют жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Однако, в первом случае предлагаемые условия в большинстве случаев несколько более выгодны по описанной выше причине – многие кредитные организации предоставляют займы застройщикам, в результате чего те рассчитываются квартирами по льготной цене.

Важно. Сбербанк оформляет ипотеку в некоторых новостройках под 7,4% годовых. В то же время кредит на покупку готового жилья на вторичном рынке выдается заемщику по процентной ставке, равной 8,6%.

Для успешного оформления ипотечного кредита крайне важно убедиться в правовом статусе выбранного объекта недвижимости. Речь в данном случае идет о том, имеет ли продавец законные права на квартиру и на совершение сделок с ней. Практика показывает, что на рынке жилой недвижимости «трудится» немалое число различных мошенников. Серьезную помощь заемщику в этом вопросе может оказать квалифицированный риелтор.

После выбора объекта недвижимости для получения ипотеки нужно произвести его оценку. Для ее выполнения целесообразно привлекать оценщика, имеющего аккредитацию в тех банках, куда заемщик планирует обратиться с заявкой на кредит. В противном случае вполне вероятно придется производить данную операцию повторно.

По результатам оценки составляет отчет, в котором не только указываются все характеристики объекта недвижимости, но и его правовой статус, а также имеющиеся у владельца документы. Все это является базой для оформления ипотечного кредита, поэтому к осуществлению мероприятия следует подходить ответственно и серьезно.

Практически каждый этап оформления ипотечного кредита сопровождается определенными расходами. Их величина зависит от нескольких факторов, в частности:

  • региона, в котором оформляется займ;
  • условий, установленных банком;
  • параметров кредита и характеристики объекта недвижимости, закладываемого в ипотеку.

К числу обязательных расходов можно отнести:

  • оплату труда оценщика;
  • расходы на получение страхового полиса;
  • госпошлина по регистрации сделки;
  • открытие счета в банке;
  • другие сопутствующие затраты, установленные кредитной организацией.

Несмотря на то, что общая сумма перечисленных выше расходов несопоставима с размером кредита, их выплата на практике доставляет заемщику немало неудобств. Однако, следует помнить и о том, что он имеет право на получение налогового вычета с процентов по ипотеке, а также с основной суммы кредита. В любом случае речь идет о максимальном вычете в размере 3 млн. рублей, 13% от которого составляет 390 тыс. рублей.

Поиск квартиры

В процессе выбора квартиры, которая будет приобретаться, необходимо вызвать оценщика, способного сформировать подробный отчет относительно текущего состояния недвижимости, а также даст оценку истинной цены.

На основании полученных сведений представители банковского учреждения оценивают уровень платежеспособности заемщика и дают предварительный ответ по ипотечному кредиту.

Для населения РФ многие банковские учреждения предлагают льготные программы кредитования, а именно:

  • военная ипотека. Под ней подразумевается перечисление государством на персональный счет военного денежных средств с целью накопления необходимой суммы для первоначального взноса, а после получения заемных средств, погашаются долговые обязательства из бюджета;
  • кредитование с использованием материнского капитала. Программа отлично подходит для семей с двумя и более детьми;
  • ипотечные займы для “зарплатных” клиентов. Иными словами, программа рассчитана исключительно на тех заемщиков, которые получают свою заработную плату на банковские карты определенного банка. Отличительной особенностью являются пониженные процентные ставки.

Порядок оформления ипотечного кредита

На что нужно обязательно обращать внимание при выборе банковского учреждения? На обязательство по уплате дополнительных комиссионных сборов, а именно:

  • за ведение либо же открытие персонального расчетного счета;
  • сумма обязательного страхования. Необходимо понимать, что размер страхования непосредственно самого заемщика, объекта недвижимости, титульного страхования напрямую зависит от тарификации страховой компании, с которой подписано соглашение о сотрудничестве у кредитора;
  • себестоимость формирования отчета относительно рыночной стоимости объекта жилой недвижимости.

Подобного рода нюансы позволяют подобрать наиболее подходящего кредитора.

После того, как заемщик смог сделать выбор в пользу какой-либо программы, необходимо формировать заявку на получение займа.

Заемщик должен в обязательном порядке предоставить:

  • внутренний паспорт РФ не только свой, но и всех участников этой сделки (созаемщиков и поручителей, если они имеются);
  • документы, способные подтвердить семейное положение;
  • справки с официального места работы относительно размера ежемесячной заработной платы;
  • иные документы, которые могут подтвердить текущие обязательства. К примеру, об алиментных выплатах, займах и так далее.

Пакет обязательной документации может немного различаться в зависимости от того, какие требования выставляет банковское учреждение.

Ими могут выступать:

  • СНИЛС;
  • страховое свидетельство;
  • сведения об образовании и так далее.

По объекту жилой недвижимости необходимо подготовить:

  • предварительно составленное соглашение относительно купли-продажи;
  • документы, способные подтвердить уплату первоначального взноса.

Такая документация предоставляется в случае покупки квартиры на первичном рынке.

Дополнительно могут потребовать:

  • любую документацию, которая способна подтвердить факт дееспособности реализатора;
  • документ, подтверждающий факт отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
  • иного рода документацию.

При покупке недвижимости совместно с земельным участком, необходимо дополнительно приложить документ о праве собственности на землю и ее границах.

Страхование сделки

В процессе предоставления ипотечного займа, кредиторы всегда страхуют свои заемные риски. Подобным образом финансовое учреждение попросту защищает себя от возможного непогашения заемщиком.

Несмотря на тот факт, что приобретаемая недвижимость выступает в качестве залога, банки перестраховываются, поскольку она может сгореть, утратить свою себестоимость и так далее.

Согласно законам РФ, в процессе получения ипотечного займа заемщик в обязательном порядке должен страховать исключительно предмет залогового имущества от возможного повреждения либо же уничтожения.

Однако практика показывает, что страховщики требуют и иные дополнительные гарантии в виде страхования жизни заемщика, его дееспособности и титула.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что страхование ипотечного займа подразумевает под собой комплексное страхование всех возможных рисков. Причем это все должно осуществляться за счет непосредственного заемщика.

Период страхования должен приравниваться к сроку ипотечного кредитования.

Подписание договора

Порядок оформления ипотечного кредита

После того, как кредитор принял решение относительно сформированной заявки, наступает наиболее волнительный этап – заключение соглашения о кредитовании.

На сегодня предусмотрено несколько схем предоставления кредитов, а именно:

  • по завершению государственной регистрации сделки;
  • с применением банковской ячейки.

В первом варианте алгоритм исчисления заключается в следующем: в день подписания соглашения все покупатели и реализаторы визируют договор купли-продажи объекта жилой недвижимости. Одновременно с этим, заемщик обязан передать владельцу недвижимости размер оговоренного первоначального взноса наличкой либо же методом перечисления на расчетный счет реализатора, причем обязательно необходимо взять расписку о получении денежных средств.

Далее вся необходимая документация подлежит передаче в территориальный Орган регистрации и в течение 5 календарных дней будет произведена смена владельца недвижимости.

Для завершения расчетов свидетельство должно быть передано лично в руки представителю кредиторов, на основании чего заемные деньги будут переведены на расчетный счет заемщика, а после реализатору. Подтверждает полный расчет вторая расписка.

Оформление ипотеки в Сбербанке – этапы

Цены на квартиры и дома не малые и не каждая семья имеет в своем бюджете такие суммы. Именно поэтому многие жители страны и обращаются в банки для оформления ипотечного кредита.

В этой статье вы сможете узнать все об ипотеке, условиях ее выдачи, а так же порядок оформления и необходимые документы. Это значительно облегчит процесс подачи заявления и сохранит ваше время.

Что такое ипотека

Ипотека – это кредит на покупку жилья.

Оформленное жилье под залог является собственностью заемщика с обременением до тех пор, пока он не выплатит весь кредит.

Если должник не может выплатить весь долг, то банк забирает у него имущество.

Все современные банки выдают кредиты под залог жилья, и каждый предлагает несколько программ такого кредитования.

Практически во всех финансовых организациях рассматривают возрастную категорию заемщика от 21-45 летнего возраста. Последняя цифра зависит от срока займа, то есть на момент последней выплаты заемщик должно быть не старше 60, редко 65, лет. Соответственно, если берется ипотека на 15 лет, то займ дадут гражданину не старше 45 лет, а при сроке 25 лет – только 35 жителю страны;

Стаж на последнем месте работы.

Основным требованием банка является срок, который проработал гражданин у одного работодателя. А именно не менее полугода, также учитывается и общий стаж предполагаемого заемщика.

Еще оцениваются и перерывы в трудовом стаже, частота смены работодателей и профессий;

Необходимые документы для получения ипотечного кредита

Что такое ипотека

Во вступительном абзаце слово «государственные» взято в кавычки неспроста. Часто старшее поколение уверено, что Сбербанк, например, — это государственный банк, работающий в том же формате, что и во времена их молодости. Это в корне неверно.

Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и несколько других организаций лучше называть системообразующими.

Все же ипотека рассчитана на годы взаимодействия, и стоит волноваться не только о собственной платежеспособности, но и об обязательствах банкиров.

Поэтому отталкиваться будем от требований системообразующих кредитных организаций.

Не нужно даже скачивать ее с сайта банка, разве что только для ознакомления. Все равно нужно сначала лично встретиться с ипотечным менеджером.

Дело в том, что в нынешних условиях самой прибыльной и надежной из всех услуг для банка является именно ипотека, поэтому менеджер не меньше вашего будет заинтересован в успешной сделке.

Потому он должен рассказать и показать вам, как заполнять анкету и какие нужны справки.

  • Свидетельство о браке и рождении детей (в случае наличия);

Банку нужна чистота всех документов, а любая закорючка на даже заведомо пустой странице паспорта (пункт №6 «Положения о паспортах») делает ваш документ недействительным.

Так что не поленитесь отксерокопировать паспорт от корки до корки.

  • Военный билет или приписное;

Если заемщику не исполнилось 27 лет, то у него должны быть основания об отсрочке. Некоторые банки до сих пор проверяют эти данные.

Обычно для наемного работника это стандартная форма НДФЛ-2, но если вы можете «похвастаться» внушительным стажем, или у вас специфический контракт, то у банка всегда есть собственная форма, которую нужно заполнить и отдать на заверку работодателю.

Для понимания, как выглядит нужная справка о получаемой прибыли, можете оценить предоставляемую для заполнения справку о доходах в Сбербанке.

Если вы зарегистрированы как ИП или владеете/совладеете более крупным бизнесом, то нужна налоговая декларация с подтверждением, что налоговые органы получили эту бумагу.

Важно: Пенсии, компенсации и любые пожизненные выплаты тоже являются подтверждением платежеспособности.

Сдача жилья в аренду тоже давно стала обыденностью — нужно только предоставить договор аренды и подтвердить право собственности.

Из статьи читатели узнают, какие основные документы нужно собрать для получения ипотечного кредита. Также сообщается, какие дополнительные бумаги и справки могут потребоваться при оформлении разных видов ипотеки: под материнский каптал, для военнослужащих, для молодых семей и т. д.

Получение ипотечного кредита – это серьезная финансовая операция, требующая тщательной подготовки и наличия пакета документов. Требования к ним регламентируются, как законодательством РФ, так и внутренним банковским законом.

ежемесячный платеж, сопоставимый с платой за аренду квартиры;

возможность получить налоговый вычет;

возможность досрочно погасить задолженность, в том числе за счет материнского капитала.

Этапы оформление сделки по ипотеке

Ипотека имеет и существенный минус в виде процентных выплат, сумма которых становится тем больше, чем дольше пользоваться кредитными средствами. За весь срок действия кредитного договора она может сравняться со стоимостью приобретенного имущества. Также потребуется собрать довольно объемный пакет документов для ипотеки.

Чтобы не переплачивать по кредиту, необходимо выбрать правильный банк и подходящую систему кредитования. ДельтаКредит является организацией, специализирующейся на ипотеке, поэтому здесь можно найти оптимальную ипотечную программу. Выбирая наиболее привлекательное предложение банка, следует оценить полную стоимость кредита. При покупке ликвидной недвижимости увеличивается шанс заключить более выгодную сделку.

гражданство: не имеет значения;

возраст: не менее 20 лет на момент подписания договора и не более 65 лет к моменту полного погашения кредита;

трудоустройство: заемщик может быть наемным работником, индивидуальным предпринимателем, учредителем или соучредителем компании;

военный билет: не требуется;

созаемщики/поручители: созаемщиками могут выступать до трех человек – родственники или третьи лица.

Окончательное решение о соответствии заемщика требованиям банка принимается на основании анализа представленных документов. Заявление на кредит рассматривается в срок до трех рабочих дней с момента подачи.

Паспорт. Необходимо иметь постоянную или временную регистрацию, при этом получить одобрение ипотеки с постоянной регистрацией более вероятно. Требуются ксерокопии всех страниц.

Документы о доходе: справка по форме банка или по форме 2-НДФЛ, для владельцев бизнеса – налоговые декларации, установленные законодательством, в зависимости от системы налогообложения, и управленческая отчетность. Справка о доходах физических лиц (2-НДФЛ) выдается работодателем.

Копия трудовой книжки со всеми заполненными страницами, заверенная работодателем, справка по установленной форме для военнослужащих.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость: сведения из ЕГРН, свидетельство о праве собственности (при наличии), документы-основания.

Отчет об оценке имущества от выбранной заемщиком оценочной компании, составленный в соответствии с законодательством РФ.

Технические/кадастровые документы на недвижимость для ипотечного кредита. Заявление на выдачу необходимых справок подается в Регистрационную палату Росреестра. Заявку также можно подать через сотрудника МФЦ.

Копии паспортов или свидетельств о рождении продавцов недвижимости.

Документы для женатой пары – в 95% случаев супруги, берущие ипотеку, становятся созаемщиками и в равной степени несут ответственность за погашение кредита. Заемщики, состоящие в зарегистрированных отношениях, должны предоставить одинаковый пакет документов, в который входит свидетельство о браке. При расчете кредита будет учитываться суммарный доход семьи, поэтому женатая пара может рассчитывать на более выгодные условия.

При созаёмщике/поручителе – участники сделки несут такую же финансовую ответственность, как и заемщик, поэтому к ним предъявляются не менее строгие требования. Помимо стандартного перечня документов для ипотеки по требованию банка поручитель обязан предоставить налоговую декларацию за последний год, ксерокопию трудового договора, справку по форме 2-НДФЛ. Созаемщику в том числе необходимо предоставить страховое пенсионное свидетельство.

Для нового жилья. Созаемщиками при оформлении ипотеки на новостройку могут быть 3 человека, каждому из которых потребуется собрать по требованию банка определенный набор документов.

Для вторичного рынка. К недвижимости могут предъявляться дополнительные требования – она не должна относиться к ветхому жилью, стоять в очереди на проведение капитального ремонта или на снос. Имущество, приобретаемое на рынке вторичной недвижимости, также обязательно должно быть свободно от обременения. Рассматривать заявку на кредит банк будет на основании анализа пакета документов на приобретаемое жилье.

Для материнского капитала. Потребуются свидетельство о браке, рождении детей, сертификат на материнский капитал. С его помощью можно приобрести любой тип недвижимости в зависимости от пожеланий и возможностей.

Для доли. В некоторых случаях банк более детально обдумывает выдачу кредита на долю, например, если речь идет о покупке части квартиры у бывшего супруга или супруги. Организация может потребовать дополнительные документы и сведения о недвижимости для принятия положительного решения.

Дополнительным уникальным документом для оформления заявки на ипотеку в ДельтаКредит является заявление-анкета.

В оформлении ипотечного займа большое значение имеют бумаги, которые будут предоставлены на квартиру на первичном или вторичном рынке. Для приобретения недвижимости в ипотеку на первичном рынке банку нужно передать следующие документы:

  • Предварительный договор купли-продажи с застройщиком;

  • Договор о том, что продавец получил свой первоначальный взнос.

Если квартира приобретается на вторичном рынке, то потребуется собрать следующие бумаги:

  • Документы, подтверждающие права на недвижимость продавцом;

  • Копии документов, удостоверяющих личность лиц, которые осуществляют продажу жилья;

  • Копия лицевого счета;

  • Кадастровый, технический паспорт;

  • Выписка из единого государственного реестра.

Кроме того Сбербанком могут быть запрошены и другие бумаги, среди которых справка о дееспособности лица, продающего квартиру, справки, подтверждающие отсутствие коммунальных задолженностей и прочие выписки им справки для проверки жилья. Оформлением и сбором всех документов на недвижимость необходимо заниматься предельно внимательно, чтобы она в последующем была одобрена кредитором.

Рассмотрение заявки на ипотеку

Здесь заемщик должен собрать все требуемые банком документы. Нет смысла искать квартиру, пока кредитор не рассмотрит пакет документации.

В общем случае необходимо предоставить:

  • Паспорта заемщика и всех созаемщиков;
  • Справки о доходах от всех участников процесса;
  • Справки, подтверждающие трудовую занятость;
  • Документацию по имуществу, находящемуся в собственности;
  • Вторые документы с фотографией;
  • Документацию по дополнительным доходам;
  • Свидетельство о браке;
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Справки о родстве;
  • Дипломы об образовании;
  • Выписка, подтверждающая наличие первоначального взноса;
  • Другие документы по требованию кредитора.
Внимание

Сумма общего дохода, который принимается к рассмотрению, уменьшается,  если у заемщика есть иждивенцы (дети, опекаемые, престарелые недееспособные родители и родственники). В этом случае от суммы заработка отнимается размер затрат на содержание иждивенца. Как правило, банки к такому обстоятельству относятся лояльно, понимая, что основная масса обращений за ипотекой поступает от семей с детьми.

  • оформление заявки (ее можно оформить на сайте банка, на агрегаторе банки.ру или в письменном виде в отделении);
  • поиск объекта (с помощью риэлтора или самостоятельно проходит осмотр объектов жилья или участков под строительство дома, проходит первичная оценка объектов);
  • оценка объекта и сделки со стороны банка (получение решения касаемо возможности кредитования конкретного заемщика и объекта);
  • подписание договора ипотеки (проходит  в офисе банка);
  • регистрация договора в Росреестре;
  • передача средств продавцу, а помещения покупателю по акту приема-передачи.
  • срок собственности (предпочтительно, должен составлять более 3х лет);
  • основание права собственности (предпочтительно, договор купли продажи или наследования; хуже, если основанием является дарение);
  • количество собственников и прописанных лиц;
  • наличие перепланировок (фактический план помещения должен соответствовать плану БТИ).
  • документы заемщика (паспорт, документы о доходах, подтверждение права собственности на имущество, которое передается в дополнительный залог, сведения о детях, СНИЛС, ИНН, свидетельство о браке и прочие документы; чем больше сведений о себе предоставит заемщик, тем лучше);
  • документы поручителя и созаемщика (как правило, требуется только удостоверение личности и сведения о доходах, т.к. основной риск принимается на заемщика);
  • документы на недвижимость (правоустанавливающие документы, свежие выписки из домовой книги и ЕГРН, справка о дееспособности продавца, паспорт продавца, согласие супруга/и продавца на сделку с недвижимостью, план БТИ).

Особенности ипотечных банковских продуктов

По каким параметрам нужно выбирать программу ипотеки:

  • стоимость кредита (в полную стоимость ипотечного кредита включается не только процентная ставка, но и дополнительные комиссии банка и сопутствующие платежи, например, обязательное страхование; чем меньше таких оплат предусмотрено программой, тем дешевле итоговая стоимость заемных средств);
  • возможность кредитования определенной недвижимости (возможно получение денег на покупку готового жилья, новостройки, доли в квартире или комнаты, покупку земли, строительство, приобретение дома; перед подачей заявки нужно поинтересоваться, какие цели предусмотрены конкретной программой ипотечного кредитования);
  • возможность использовать льготы (погашение материнским капиталом возможно в любой программе, а под иное субсидирование государством процентной ставки для отдельных категорий должно быть предусмотрено отдельной ипотечной программой);
  • максимальный срок кредита, который устроит заемщика;
  • список документов (особенно стоит обратить внимание на количество нотариально заверенных документов, которые требует банк, т.к. это увеличивает расходы клиента на кредит);
  • дополнительные услуги (некоторые банки за отдельную плату осуществляют полный комплекс услуг по регистрации, например, Росбанк Дом).

Если в выбранном банке у заемщика открыт счет, то подать заявку на ипотеку можно через личный кабинет. В этом случае клиент будет пользоваться преимуществом, т.к. кредитор сможет оценить поступления средств на счет и его правовую состоятельность.

Подать заявку на ипотеку можно также на сайте выбранного учреждения. Достаточно указать свое имя, фамилию, запрашиваемую сумму, срок кредита и контакты. Получение одобрения онлайн происходит автоматически. Программа оценивает средний уровень сроков и сумм займов, которые выданы в банке и делает вывод, может ли среднестатистический заемщик выплатить кредит. Как правило, ответ положительный. Но одобрение такой заявки нельзя расценивать как окончательное решение банка.

ВАЖНО

Официальное решение о выдаче ипотеки будет оформлено только после сбора и подачи пакета документов.

  • для оценки соответствия суммы кредита и стоимости жилья (если банк выдаст кредит на сумму 100 000 000,00 рублей на покупку однокомнатной квартиры в Подмосковье – возникнут вопросы со стороны ЦБ; отчет об оценке – это подтверждение адекватности суммы кредита для данного объекта);
  • для подтверждения возможности страхования и страховой суммы (в отчете об оценки дана не только фактическая стоимость, но и описано техническое состояние объекта);
  • для оценки стоимости залога (это критичный фактор при выдаче кредита; банк формирует резерв под каждую выданную ссуду в размере от 0 до 100% от суммы, но у него есть право снизить этот резерв за счет стоимости обеспечения, которое и указывается в отчете об оценке).
К сведению

У банков существуют договорные отношения с несколькими оценочными и страховыми компаниями . Те организации, с которыми заключен договор, называются аккредитованными. Заказывать оценку недвижимости лучше именно у таких компаний, т.к. они действуют в интересах банка и зачастую могут не указывать в отчете небольшие отклонения норм жилья (например, некритичные неузаконенные перепланировки).

Оценка недвижимости для ипотеки

Составление отчета об оценке начинается с визита на объект, фотографирования и исследования документов (правоустанавливающих и плана БТИ). После посещения жилья, сам отчет составляется в течение 1-2 недель в зависимости от срочности сделки. После этого еще 2-3 дня потребуется самому кредитору на принятие решения о возможности оформления залога и выдачи кредита.

Договор на аренду ячейки заключается с покупателем. В нем прописывается, кто и на каких условиях может получить доступ к ней.

Например, приобретается квартира с 2-мя прописанными несовершеннолетними. Сделка альтернативная, т.е. при продаже квартиры будет покупаться другая. В момент продажи выписать детей некуда. В таком случае в договоре аренды ячейки можно прописать, что продавец имеет право забрать деньги из ячейки при условии:

  • предоставления выписки из ЕГРН о передаче прав собственности покупателю;
  • предоставления зарегистрированного договора ипотеки;
  • предоставления выписки из домовой книги об отсутствии прописанных в квартире лиц.

Изъятие денег из сейфа возможно как в присутствии покупателя, так и без него – в этом случае ключ передается продавцу в обмен на комплект документов, указанных в договоре аренды.

Средства кредита снимаются со счета заемщика и закладываются в ячейку сразу после подписания всей документации. В эту же ячейку закладывается первоначальный взнос.

Относительно небольшие ежемесячные платежи, которые необходимо вносить в течение долгих лет, хотя и оказывают влияние на семейный бюджет, однако для многих ипотека представляет собой единственный выход из ситуации при решении жилищного вопроса. В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, кто может рассчитывать на ипотечный кредит, дадим пошаговую инструкцию как оформить ипотеку, а также остановимся на ряде важных моментов, о которых стоит знать тем, кто планирует обратиться в банк за кредитом.

Рассматривая заявки на получение ипотеки, банки стараются оградить себя от рисков невыплат, и тщательным образом оценивают текущую платежеспособность заемщика, а также вероятность того, что до момента полного погашения кредита он также его финансовая состоятельность не ухудшится. Поэтому к заемщикам предъявляются определенные требования, соответствие которым повышает шансы банка получить предоставленную сумму в полном объеме.

Первое, и самое главное, что необходимо сделать потенциальному ипотечнику – это доказать банку свою финансовую состоятельность.

1. возраст заемщика;

3. наличие стабильного места работы;

4. платежеспособность клиента;

Завершение ипотечной сделки

5. статус и кредитная история.

Во всех банках при выдаче займа на жилье устанавливаются возрастные ограничения – понятно, что среднестатистический выпускник школы редко имеет доход, позволяющий делать ежемесячные взносы. По требованиям банка заемщику должно быть (как правило) не менее 21 года. Верхняя возрастная планка, соответственно, определяет вероятность того, что заемщик доживет до момента полного выполнения обязательств.

Многие требования основаны на исследованиях, проводимых разными банками и финансовыми учреждениями, социальными службами на предмет социальной адаптации и ответственности. Образование играет роль немалую, хотя главной ее не назовешь, но, как правило, люди с высшим образованием вызывают больше доверия.

Ключевые требования для выдачи ипотеки – наличие постоянного места работы или иного источника стабильного дохода (официально подтвержденного), что и определяет платежеспособность клиента. Если обращается в банк человек, у которого стаж работы порядка 10-15 лет, а уровень заработной платы выше среднего, тогда любой банк с радостью предложит ему выгодные условия.

Иными словами, речь идет о том, что банк не даст кредит, необеспеченный какими-то гарантиями. Однако такими гарантиями может быть поручительство лиц, которые подходят под требования банка, залоговое обеспечение (например, квартира родителей) или солидный первоначальный взнос. Если заемщик в состоянии обеспечить перечисленные гарантии, то банк с удовольствием выдаст деньги на хороших условиях.

Большое значение имеет и кредитная история заемщика (сегодня данные о крупных займах хранятся в Кредитных Бюро, к которым банки имеют доступ), поэтому наличие в этой истории просрочек по кредитам или вообще невыплат резко снижает шансы получить кредит.

1. Сбор пакета документов;

2. Подача документов и ожидание решения банка;

3. Заключение договора купли продажи жилья (ДКП);

4. Страхование залогового имущества (квартиры, для покупки которой нужен кредит);

5. Заключение кредитного договора с банком;

6. Внесение первоначального взноса (он может составлять от 10 до 50% от запрашиваемой суммы);

Порядок оформления ипотечного кредита

7. Оформление права собственности на жилье (с обременением в пользу банка).

Начать нужно со сбора пакета документов. К числу стандартных документов, которые требуются при оформлении ипотеки, относят следующие: копия паспорта, документы по залоговому имуществу, заявление по форме, ксерокопия трудовой книжки заемщика и справка – 2НДФЛ, иные документы, подтверждающие доходы.

• Технический паспорт объекта недвижимости;

• Сведения о кадастровой стоимости;

• Выписка из домовой книги и Единого реестра об ограничении прав;

• Оценка стоимости залогового имущества (независимым экспертом).

Кроме того, у заемщика могут попросить и дополнительные документы. К таковым относят военный билет, права, дипломы или аттестат и так далее. На сбор необходимой документации уходит приличное время, а потому лучше не откладывать дело в долгий ящик, если вы уже надумали приобретать жилище таким путем.

Согласно статистике, до 70% займов приходится на первичный рынок. Под первичным рынком понимают квартиры от застройщиков, то есть, новостройки на разных стадиях строительства. Если заключить договор с застройщиком на этапе «котлована», что стоимость такой квартиры будет намного ниже среднерыночной стоимости аналогичного жилья на текущий момент.

Новостройки пользуются спросом благодаря высокому уровню комфорта современных квартир, в таких домах никто еще не жил, что также делает квартиры привлекательнее.

Важная особенность таких домов не только в том, что они еще только строятся. Квартиры не успели перейти в чью-то собственность, что на руку заемщикам, так как отсутствуют риски, связанные с юридической чистотой недвижимости. При каждом переходе прав собственности (в случае вторичного жилья) могли нарушаться чьи-то интересы, в результате судебных разбирательств текущий собственник может лишиться жилья.

Выбор недвижимости

Рекомендуется на этом этапе отыскать подходящего риелтора и с его помощью подобрать жилье. Они помогут не только непосредственно с поиском недвижимости, но и с быстрым сбором документации по ней.

Все документы по объекту кредитования направляются в банк. Заемщик получает на подбор жилья порядка 60 дней.

Порядок оформления ипотечного кредита

Сбербанк предлагает воспользоваться следующими этапами получения ипотеки:

  • Ознакомление с рынком недвижимости своего населенного пункта, чтобы определить с суммой, которую можно взять в качестве займа. Она будет примерной, но позволит узнать размер ссуды и первоначального взноса;

  • Изучение ипотечных предложений финансового учреждения, а также условия их предоставления. Необходимо обратить внимание на условия программ кредитов на жилье;

  • Использование онлайн калькулятора от Сбербанка для самостоятельного расчета суммы ежемесячного платежа, а также шансов на то, что заявка на ссуду будет одобрена банком;

  • Сбор необходимых бумаг для подачи заявки на ипотеку Сбербанка;

  • После одобрения необходимо начинать сбор документов на выбранную недвижимость, которая будет приобретена при помощи ипотеки;

  • Процесс оформления договора купли-продажи квартиры или дома, заключение ипотечного договора, заключение договора на страхование недвижимости и жизни и здоровья гражданина, на которого оформляется займ;

  • регистрация прав собственности на купленное жилье.

Эти этапы являются общими. У каждого из них есть свои особенности и сроки, установленные банковской организацией.

Процедуру оформления ипотечного кредита сложно представить без выбора жилой недвижимости для покупки. Это важная стадия, поскольку клиенту необходимо внимательно отнестись к подбору жилья, которое будет в его собственности после выплаты кредитных обязательств. На оформление всех документов после одобрения заявки гражданину дается примерно три месяца.

При приобретении квартиры при помощи Сбербанка клиентам открывается доступ после одобрения заявки к сервису Домклик. На нем есть возможность выбрать подходящее жилье у аккредитованных банком строительных компаний. Также с данным сервисом работают и риэлторы, которые помогут сделать поиск жилого объекта более быстрым и простым.

Процесс получения ипотечного займа от Сбербанка невозможен без предварительной оценки и страхования жилья. Ипотека предоставляется при получении банком оценочной стоимости жилого объекта и страховки наряду с другими документами. Для проведения оценки необходимо обращаться в компании, которые аккредитованы банковской организацией. Их услуги обойдутся дешевле, а заключением будет соответствовать требованиям кредитного учреждения.

Для страхования также следует обращаться в агентства, которые одобрены Сбербанком. Эта процедура является обязательной. Также по желанию клиент может заняться оформлением страховки на свое здоровье и жизнь. Это не обязательный этап, но с ним есть вероятность получить кредит на покупку жилья под еще более выгодные проценты.

Стоит отметить, что оценка недвижимости, страхование оплачиваются заемщиком. Банк на эти нужды не выделяет средства.

В зависимости от того, какой объект будет кредитоваться, на этапе выбора стоит руководствоваться разными параметрами.

Порядок оформления ипотечного кредита

В случае с новостройкой помимо надежности застройщика, его деловой репутации и срока работы на рынке, стоит обратить внимание на использование эскроу-счетов в работе. Это такие счета, на которые перечисляются средства ипотечного займа до момента сдачи дома в эксплуатацию. Такая схема расчетов служит дополнительной страховкой как участников строительства, так и банков от недобросовестных застройщиков.

В прежней схеме при покупке квартиры в строящемся доме деньги из банка перечислялись на счет застройщика. А он использовал их непосредственно для строительства. Теперь же компания строит дом на собственные средства или на кредитные (которые взяты самим застройщиком в банке), а деньги покупателей защищены и в случае, если дом не достроится, возвращаются заемщику (п.8. ст.15.5 214-ФЗ от 31.12.2004).

При приобретении квартиры или доли в квартире нужно обращать внимание на:

  • наличие неузаконенных перепланировок (например, расширение ванной за счет жилого помещения невозможно узаконить);
  • количество прописанных в квартире несовершеннолетних детей (это не критичный фактор, но выписать детей «вникуда» нельзя, их нужно обязательно прописать в новую жилплощадь);
  • если квартира или доля была приобретена по договору купли-продажи и часть средств оплачена материнским капиталом – это дополнительный фактор риска, т.к. в этом случае ребенок имеет право на долю в недвижимости;
  • если у недвижимости сменялось несколько владельцев, то у продавца должна сохраниться история квартиры от предыдущего владельца (в том числе нотариальное согласие супруги предыдущего продавца на операцию с недвижимостью или письмо от нотариуса о том, что на момент продажи он не состоял в браке);
  • если приобретается доля или комната,  у продавца должен быть заверенный отказ от собственников квартиры от покупки этого помещения (по закону преимущественным правом на покупку обладают другие собственники, ст.250 ГК РФ)

Банки не кредитуют покупку следующих объектов:

  • ветхое жилье;
  • комнаты в коммунальных квартирах;
  • недвижимость в регионах военных действий или нестабильной политической обстановки.

В случае с такими объектами вопрос кредитования связан не столько с рисками банка, сколько с рисками страховых компаний, которые отказываются их страховать.

Согласно закону об ипотеке от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ ипотека может возникнуть как в силу закона, так и в силу договора.

В случае с кредитованием на покупку недвижимости имеет место ипотека в силу закона. Если же в залог оформляется имеющаяся недвижимость и подписывается отдельный договор залога – то тут речь идет об ипотеке в силу договора. Порядок регистрации у них различается.

В случае с ипотекой в силу закона заемщик не обязан предоставлять пакет документов от банка и не оплачивает госпошлину за регистрацию (п.2 ст.20 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ).

Если же имеет место договор (то есть в залог берется не приобретаемая недвижимость, а иной объект и заключается отдельный договор залога), то залогодатель должен подготовить пакет документов от залогодержателя (то есть от банка). В комплект входит:

  • лицензия;
  • свидетельство о регистрации;
  • приказ на председателя правления;
  • приказ на уполномоченное лицо, которое подписывало договор;
  • свидетельство о присвоении ИНН;
  • доверенность на лицо, подписавшее договор и некоторые другие документы, перечень которых можно уточнить у банка.

По самой сделке нужно предоставить следующие документы:

  • кредитный договор в 3-х экземплярах, а также копию его, заверенную банком;
  • 2 экземпляра договора купли-продажи;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из органов опеки, если в сделке затрагиваются интересы несовершеннолетних;
  • план БТИ;
  • отчет об оценке;
  • нотариальное согласие супруги продавца и покупателя;
  • при покупке доли потребуется нотариальное согласие других собственников помещения.

На этапе регистрации документы могут подаваться как напрямую в Росреестр, так и в МФЦ по предварительной записи. Главное отличие – в МФЦ записаться можно на ближайший срок, но время регистрации увеличивается на 3-4 рабочих дня (в этот период документы из МФЦ передаются в Росреестр).

Регистрация обременения происходит параллельно с передачей права собственности (если регистрируется ипотека в силу закона). Срок регистрации напрямую в Росреестре (минуя МФЦ)  – в среднем 5 рабочих дней.

После регистрации на руки покупателю или его представителю передается нотариальное согласие супруги продавца (если оно было), экземпляры зарегистрированного договора, выписка из ЕГРН с отражением обременения и права собственности.

К сведению

У банков есть услуга регистрации договоров. В этом случае за дополнительную оплату залогодателю останется только подъехать в банк за своими экземплярами документов. Все остальное делает представитель кредитора на основании доверенности.

Рассмотрение заявки и получение одобрения

Кредитор выполняет проверку объекта кредитования. Если он юридически чист, то заемщик получит окончательное одобрение.

Порядок оформления ипотечного кредита

Причины отказа на данном этапе:

  • Аварийное состояние жилья;
  • Закончился срок эксплуатации здания;
  • Наличие деревянных перекрытий, пола и стен, если объект – частный дом;
  • Наличие незаконной перепланировки;
  • Не выписаны предыдущие владельцы.
  • Все конструкции;
  • Коммуникации;
  • Окна и двери;
  • Электропроводки, розетки, выключатели.

Экспертную оценку жилья проводит специально назначенный специалист. Он учитывает такие факторы, как состояние жилья, его местоположение, год постройки и так далее. В итоговом отчете он указывает реальную стоимость объекта, чтобы не допустить завышения цены.

Если вы решили воспользоваться ипотекой для того чтобы решить квартирный вопрос, то для начал потребуется изучить рынок недвижимости своего населенного пункта, дабы знать, какую сумму понадобится занять у финансового учреждения. Когда оформляется ипотека в Сбербанке, необходимо ознакомиться с вариантами жилья на вторичном рынке и в новостройках. Эта стадия обладает большой важностью, поскольку с ней имеется возможность сэкономить на ипотечном займе.

При оформлении ипотеки для покупки недвижимости в строящихся новых домах имеется возможность воспользоваться услугами застройщиков, которые являются партнерами Сбербанка. Кроме того можно приобрести жилье в многоквартирных домах сторонних строительных фирм.

Если вы решили участвовать в долевом строительстве, то придется позаботиться о сборе следующих видов бумаг:

  • Справка из ЕГРЮЛ;

  • Документ, который является доказательством того, что договор долевого участия подписан уполномоченным представителем строительной компании;

  • Разрешение на возведение многоквартирного жилого объекта;

  • Бумаги, подтверждающие право собственности на земельный надел, где будет стоять новостройка;

  • Разрешение на ввод в эксплуатацию;

  • Справка приема-передачи.

Для сбора всех сведений можно пользоваться собственными силами или же обращаться в специализированные организации, которые прекрасно ориентируются в этом вопросе.

Порядок заключения договора на ипотеку является достаточно простым. После одобрения заявки, поиска недвижимости и предоставления документов на нее, наступает волнительный этап, на котором происходит заключение кредитного договора. При его оформлении присутствуют представители банковского учреждения, заемщик, созаемщик, продавец жилого объекта.

Порядок получения ипотеки

Затем клиенту необходимо оформить квартиру в собственность. На оформление документов может потребоваться от 5 дней. После этого Сбербанком на счет продавца перечисляется оставшаяся сумма. На жилье налагается обременение, поскольку оно будет выступать в качестве залогового обеспечения. На этом процесс получения ипотечного кредита в крупнейшем банке страны будет завершен.

После предоставления документов менеджеру в отделение и подписания заявки, запускается процедура анализа финансового состояния клиента (так называемый андеррайтинг). При проведении анализа оценивается не только платежеспособность, но и кредитная история заемщика (путем запроса в Бюро кредитных историй), его имущество и размер обязательств (текущие платежи по кредитам, налогам на имущество, количество детей и прочие параметры), а также оценивают правовую информацию (вплоть до штрафов ГИБДД, которые с легкостью можно обнаружить в одной из программ, к которым имеют доступ сотрудники служб безопасности банка).

В процессе оценки сотрудник банка может позвонить:

  • заемщику (подтверждают, действительно ли он обращался за кредитом, его ли данные указаны в анкете);
  • созаемщику (с вопросом, знает ли он о планируемой сделке; также подтвердят степень родства и данные, которые заемщик указал в анкете).

Если в заявке на ипотеку есть пункт о данных третьего лица, которое может подтвердить информацию о заемщике, то этому человеку банк обязательно позвонит. Контактное лицо должно знать всю информацию из анкеты заемщика плюс уметь дать положительные рекомендации.

Внимание

После оценки всех параметров при отсутствии критичных замечаний решение о предоставлении кредита подписывается ответственным лицом банка (директором департамента, вице-президентом или другим). В особо сложных случаях или при крупной сумме кредита  возможно вынесение вопроса на кредитный комитет. В этом случае срок рассмотрения заявки может немного затянуться (в среднем, до 5 рабочих дней).

Срок действия положительного решения банка зависит от конкретной программы ипотеки. Он составляет от 1 до 4 месяцев. За этот период клиент должен подобрать объект и успеть выйти на сделку. В исключительных случаях срок действия решения может быть продлен на 2-4 недели.

Заключение сделки

На подписании договора ипотеки обязательно присутствие всех сторон: заемщика (покупателя), продавца или его представителя, созаемщика, поручителей, риэлторов (при наличии). Подписание происходит в офисе банка. В нем же закладываются средства в ячейку или на счет (обязательно проходит процедура пересчета средств в кассе банка).

Внимание

Кредитный договор подписывается 3-мя сторонами: заемщиком, созаемщиком и банком. Для поручителя оформляется отдельный договор. В редких случаях банк может дать отсрочку на предоставлении договора поручительства. В такой ситуации поручитель может не присутствовать на сделке.

Заемщик ставит подпись под кредитным договором. При этом в банк должен прийти и продавец со всеми документами для заключения договора купли-продажи.

Покупатель вносит аванс в специальную банковскую ячейку. После того, как сделка будет зарегистрирована, продавец сможет получить ключ от этой ячейки.

Выбор банка для оформления ипотеки

Иногда деньги переводятся на расчетный счет продавца. Затем заемщик подает договор купли-продажи на регистрацию, а продавец отдает ему ключи.

Заключительный этап

Завершенной сделка становится в тот момент, когда покупатель получит документы о праве собственности в регистрационной палате. После этого можно считать, что квартира находится в собственности заемщика.

Данный документ оформляется банком. Он показывает, что у кредитного учреждения есть право на получение исполнения по денежным обязательствам.

Кредитор получает закладную после покупки жилья и регистрации данной сделки. Она будет в банке, пока заемщик не выплатит всю свою задолженность.

Страхование

Страхование объекта недвижимости – обязательная процедура. Некоторые банки требуют оформлять страховку еще до того, как оформлен договор кредитования.

Banki.ru [CPL] RU

Данное действие с недавних пор перестало быть обязательным. Хотя регистрирующие организации на практике ранее постоянно требовали копии договоров, которые заверены нотариусом.

Сейчас же они запрашивают эксплуатацию, поэтажный план жилья и копии, заверенные в БТИ. Так что рекомендуется все-таки воспользоваться услугами нотариуса. Их цена – до 2% от суммы ипотеки.

Оценка и страхование жилого объекта

Аккредитованные страховые компании имеют преимущественное право заключать договоры страхования ипотечной недвижимости и жизни и здоровья заемщика. Страховые тарифы у них, как правило, являются среднерыночными.

К сведению

Оплата страховой премии может быть как единовременной, так и по графику. В зависимости от срока запрашиваемого ипотечного кредита и его суммы.

Сроки страхования недвижимости и жизни устанавливаются в кредитном договоре. Если в течение этого времени покупатель не предоставит полисы и квитанции об оплате премии, у банка есть разные методы воздействия:

  • повышение ставки;
  • досрочное истребование кредита;
  • штрафы и пени.

Если заемщик подобрал более выгодную для себя программу страхования ипотечной недвижимости в неаккредитованной компании, то по согласованию с банком возможно подписать полис и там. Наличие санкций за это определяется внутренними регламентами кредитной организации.

Кому необходимо передать первоначальный взнос?

Наличие первоначального взноса свидетельствует о том, что у потенциального заемщика есть собственный капитал и подтверждает для банка его платежеспособность. Первый взнос можно накопить, получить за счет продажи имущества и даже взять в кредит в том же банке (для этого существуют специальные программы кредитования).

Первый взнос может быть передан на счет продавца в банке и заблокирован там до момента предоставления зарегистрированного договора ипотеки, а может быть внесен в банковскую ячейку до того же момента.

Порядок оформления ипотечного кредита

Особый инструмент проведения ипотечных сделок – аккредитив. Это такая схема взаиморасчетов, при котором по заявлению продавца банк открывает особый счет аккредитива. Тем самым банк подтверждает платежеспособность клиента и свое обязательство выплатить средства продавцу. Сумма ипотечного кредита перечисляется на этот счет вместе с первоначальным взносом. После получения необходимых документов (их перечень прописывается в договоре на аккредитив) аккредитив «раскрывается» и продавец получает деньги.

ВАЖНО

Не стоит путать первый взнос по ипотеке и аванс, который передается продавцу под расписку. Аванс – это своеобразное «бронирование» объекта и обязательство его приобрести после всех процедур и заключения сделки в банке. Аванс вычитается из общей стоимости недвижимости и не входит в сумму кредита.

Выдача кредита

После подписания кредитного договора ипотеки средства переводятся  на счет покупателя, а дальше, в зависимости от выбранной схемы расчетов, они могут быть направлены:

  • на аккредитив;
  • на счет продавца или эскроу-счет застройщика;
  • сняты через кассу и заложены в ячейку (за получение наличных часто взимается дополнительная комиссия).

После прохождения этапа регистрации договора ипотеки кредитные деньги передаются продавцу (или остаются на эскроу-счете).

Нюансы

Кредитный договор действует с момента подписания, а ипотека – с момента регистрации. Поэтому обязательство заемщика по оплате ежемесячных взносов по договору возникает сразу. Именно поэтому банки иногда предусматривают меняющуюся ставку: до момента регистрации объекта недвижимости и после, когда у кредитора появляется фактическое обеспечение кредита в виде залога недвижимости.

При кредитовании строящегося дома заключается договор залога прав требования (т.к. фактически объекта недвижимости еще нет). Процедура регистрации аналогична.

Читайте также  Для чего создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК
Оцените статью
Финансы и жизнь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.