Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Бизнес

Достоинства и недостатки

Решение о покупке залоговой недвижимости должно приниматься взвешенно, так как в этой схеме покупатель-банк-продавец есть свои плюсы и минусы.

Преимущества в следующем:

  • Низкая цена, так как продавец стремится погасить долг перед учреждением, заинтересован в быстрой реализации квадратных метров. Но наличие обременения нравится не всем покупателям, так что приходится манипулировать со стоимостью объекта.
  • Гарантированная чистота сделки из-за того, что там присутствует кредитор. Он контролирует, чтобы операция прошла юридически правильно.

 Наряду с вескими достоинствами, есть и минусы операции:

  • Если жилье просто переоформляется на нового собственника, то он получает вместе с метрами еще и обременение. При обычной операции подобного не будет. Квартира либо дом сразу попадают в полное распоряжение физического лица.
  • Актуальные предложения



  • Регистрация и получение бумаг в этом деле более длительные и трудоемкие.
  • При переоформлении собственности не получится избавиться от кредитора, сотрудники которого станут навещать нового клиента по несколько раз в году. Таким образом они следят за ликвидностью жилья.

Большое число негативных моментов затрагивают определенный процесс – смену собственника. Но это лишь разновидность сделки. На самом деле низкая цена и участие банка подарят чистую продажу без мошеннических схем.

Что представляет собой обременение?

Под термином «обременение» подразумевается наложение ограничений на любые сделки с недвижимым имуществом. Все действующие запреты отражаются в договоре на покупку жилья. Если квартира имеет обременение, то её нельзя перепродать, сдать в наём и совершать другие действия.

Когда речь идёт об обременении, наложенном банковской организацией, то ограничения можно убрать лишь после выполнения своих финансовых обязательств владельцем недвижимости.

Можно выделить несколько типов обременения:

  • Залог – требует обязательного согласия собственника. В большинстве случаев применяется при оформлении кредита наличными. Снимается после выплаты кредита.
  • Арест – является вынужденным и налагается в соответствии с решением суда. Причина может заключаться в наличии большой задолженности перед государством. Снимается на основании постановления, вынесенного судебной инстанцией.
  • Аренда – основывается на договоре. Действует в течение оговоренного периода времени, позволяя арендатору пользоваться жилой площадью.

Ограничения на проведение сделок будут сохраняться до того мгновения, пока заёмщик не погасит кредит, выполнив свои обязательства по договору. В большинстве случаев, ипотека выплачивается на протяжении многих лет. Всё это время квартира остаётся обременённой.

Как только будет произведён последний платёж по договору, заёмщик имеет законное право затребовать от банковской организации подтверждение того, что все обязательства были выполнены в полном объёме. К документу должна быть приложена выписка со специального счёта, свидетельствующая о погашении кредита.

Далее, владелец жилья может смело подавать документы на снятие обременения в Росреестр. В свою очередь банковская организация, обязана предоставить все бумаги.

Документы, подаваемые гражданином, включают:

  • Заявление на снятие ограничений;
  • Бумаги на недвижимое имущество;
  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Документ, подтверждающий оплату налогов.

Как это происходит

Главное и первое правило подобных операций – наличие согласия кредитора. Дело в том, что все манипуляции с залоговым имуществом должны проходить в присутствии сотрудников банка, что прописано в ипотечном соглашении.

Должник, как и нотариус тут ничего не решают, так как просто не имеют по закону на это права. Обращаем внимание на интересное правило. Это сумма, которую нужно погасить покупателю самостоятельно.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

4 банка, которые с радостью выдают ипотечные кредиты



И банкиры ставят обычное условие – 50% от суммы оценки. Это актуально, если новый собственник планирует в будущем погашать оставшийся долг самостоятельно.

Характерные особенности ипотечного договора

Заём, предоставляемый кредитной компанией для приобретения жилого недвижимого имущества, именуется ипотекой. Пока задолженность не будет полностью погашена, собственником жилья является банк, что и принято называть обременением. Одной из индивидуальных характеристик ипотечного договора является его долгосрочность, которая зачастую, составляет более 10 лет.

Увы, в практике насчитывается множество примеров, когда заёмщик, по тем или иным причинам, теряет возможность дальнейшей выплаты кредита, и единственным выходом становится продажа обременённой недвижимости, которая позволит избавиться от финансовой кабалы.

В том случае, если материальное состояние человека не позволяет ему далее вносить платежи по ипотеке, он имеет право выставить жильё на торги.

Для этого, ему придётся сделать следующее:

  • В банковской организации, выдавшей ипотеку, запрашивается разрешение на продажу жилья с обременением;
  • Формируется и подписывается договор;
  • Покупатель принимает на себя все обязательства перед банком и возмещает прежнему владельцу деньги, которые уже были внесены по ипотечному договору.

Указанный алгоритм является наиболее оптимальным для первого владельца жилья.

  1. Для снятия ареста необходимо подписать предварительное соглашение, в котором говорится, что в процессе покупки будущий собственник гасит за заемщика его обязательства. Все это визируется нотариусом.
  2. Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

  3. Пройдя этот этап, клиент банка и покупатель заключают договор купли-продажи.
  4. Банкиры быстро готовят соответствующие документы о том, что долг погашен предыдущим владельцем.
  5. Потом продажа имущества проходит по стандарту.
  6. Сумма квартиры по соглашению купли-продажи обязана превышать стоимость, указанную в ипотеке (чаще всего так и бывает). Разницу кладут в банковскую ячейку.
  7. После сделки деньги отдают продавцу, когда договор пройдет госрегистрацию.
Читайте также  Ипотека без первоначального взноса в Сбербанке — варианты и альтернативные способы оформить ипотеку без первого взноса в 2020 году || Квартира в ипотеку без первоначального взноса - как оформить и в каком банке

Чтобы не было в будущем никаких проблем, то при передаче любых средств продавцу, вплоть до нескольких тысяч рублей на проведение оценки (если у того совсем нет средств), просите расписку. Форма простая, от руки. Достаточно указать там ФИО участников, паспортные и контактные данные продавца, сумму денег.

Есть и второй вариант покупки квартиры с обременением по ипотеке, когда покупатель не гасит ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Именно об этом случае говорится в разделе «Достоинства и недостатки» данной статьи, естественно, в части минусов операции.

Как минимизировать риски при приобретении обремененного жилья?

Покупка жилья, имеющего обременение, характеризуется двумя ключевыми преимуществами, которые и становятся основополагающими для большинства покупателей:

  1. Привлекательная стоимость. Цена квартиры, изъятой у должника, значительно ниже первоначальной.
  2. Третьи лица не могут претендовать на данное жильё, так как с момента заключения ипотечного договора, квартира находилась в собственности банка.

На этом перечень завершается, оставляя первенство за проблемами. Зачастую, отсутствие юридической поддержки приводит к тому, что покупатель обременённого жилья сталкивается с неприятными последствиями. Что касается алгоритма, следуя которому можно минимизировать возможные риски, то он включает в себя следующие этапы:

  1. Формирование предварительного договора о приобретении недвижимости. В документе прописываются все детали сделки, включая обременение.
  2. Выполнение финансовых обязательств перед банковской организацией;
  3. Подача пакета бумаг для регистрации недвижимого имущества.

Если следовать порядку, то разрешение у банковской организации брать не нужно. Что касается договора, то он должен быть сформирован и подписан заранее. Это обусловлено тем, что после погашения задолженности, первый заёмщик откажется от сделки.

Ещё один нюанс, имеющий место при приобретении обременённой недвижимости, касается факта расходования материнского капитала. Говоря иначе, если стоимость квартиры была частично погашена из государственного бюджета, то определённая часть жилья принадлежит ребёнку. Если у владельца нет документа, подтверждающего покупку равноценной доли для детей в другой недвижимости, то сделку просто аннулируют.

Жильё может быть получено в собственность в том случае, если заёмщик, получив согласие банковской организации, выставит недвижимость на продажу. В большинстве случаев, банк заинтересован в скорейшей реализации квартиры, так как в этом случае ипотека будет погашена максимально оперативно. Именно по этой причине, банк не препятствует подписанию договора, позволяя покупателю погасить долг уже после совершения сделки.

Когда все обязательства будут выполнены, обременение можно снять.

Чтобы минимизировать вероятные риски, не допустить денежных потерь, а также избежать мошенничества, в процессе приобретения жилья, следует соблюдать несколько условий:

  • Получить консультацию опытного юриста;
  • Обратиться за помощью к официальному риелтору;
  • Узнать историю недвижимости, обратившись в Росреестр;
  • Проконтролировать, чтобы с покупаемой жилплощади выписали всех жильцов;
  • Проверить наличие задолженности за коммунальные услуги.

Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Покупатель не должен опасаться того факта, что выбранное жильё имеет обременение, а в организации участвует банк. В сделке, касающейся продажи обременённой квартиры, заинтересованы все участники:

  1. Банк стремится, как можно скорее продать недвижимость, чтобы новый владелец квартиры смог погасить долг по ипотеке, поэтому особое внимание уделяется платежеспособности потенциального покупателя.
  2. Продавец жилья не может оплачивать кредит, и вынужден продать недвижимость, избавившись, таким образом, от крупного денежного долга.
  3. Покупатель заинтересован в сделке, так как стоимость обременённого жилья гораздо ниже, чем цена аналогичной квартиры без обременения.

Главным правилом, которое необходимо соблюсти при покупке такой недвижимости, является правильный и продуманный подход. Прежде всего, необходимо выяснить, если ли другие ограничения, а при их обнаружении, узнать способы снятия.

Советы покупателям

Чтобы покупка квартиры, которая в ипотеке прошла гладко, стоит прислушаться к следующим советам:

  1. Перед внесением аванса лично в присутствии специалиста проверьте предоставленный продавцом пакет документов по покупаемому жилому объекту.

    Особое внимание уделите выписке из ЕГРН: помимо данных об имеющемся обременении в ней не должны присутствовать сведения о каких-либо иных ограничениях на действия с квартирой. Это важно сделать перед тем, как купить квартиру с ипотекой.

  2. Обратите внимание на состав семьи продавца. Если имеется 2 и более несовершеннолетних детей, есть вероятность, что при покупке квартиры было использовано право на получение материнского капитала. Следовательно, должно быть выполнено обязательство о наделении детей долями в квартире.

    Если продавец утверждает, что маткапитал не привлекался, подтверждением этих слов может стать соответствующая справка из Пенсионного фонда.

  3. У покупателя должно быть полное понимание ситуации на каждом этапе сделки. Поэтому важно сразу же выяснять непонятные вопросы. Ответ на них может дать представитель банка, юрист или риэлтор.
  4. Обращайте внимание на содержание договора. Обязательно зафиксируйте основные моменты: параметры квартиры, порядок расчетов, взаимные обязанности и ответственность за их неисполнение, реквизиты сторон.

Если у вас возникают сомнения в отношении выбранной квартиры и высока вероятность, что покупка квартиры (если она в ипотеке) затянется на неопределенный срок, возьмите время на раздумье. На рынке недвижимости немало предложений. Возможно, целесообразнее будет отказаться от потенциально проблемного варианта и найти альтернативный объект.

В сети нередки такие ситуации, когда обманутые покупатели пишут про следующие случаи. Допустим, жилье находилось в ипотеке, а заем успешно погашен.

Выясняется, что на имущество еще висит обременения от трех людей, которым бывший продавец должен серьезные суммы денег. Но когда кредиторы заявили о своих правах, имущество уже было в ипотеке у банка.

Читайте также  Фильмы, похожие на "Лучшее предложение": список захватывающих детективов про хитрых аферистов

Что представляет собой обременение?

Несколько арестов наложить нельзя, так что приставы просто ждали, когда имущество погасят и выведут из залога. Приставы наложили после всего этого свой арест.

Чтобы не случались такие печальные моменты, следует обращать внимание на следующее:

  • Всегда запрашивайте выписку из ЕГРП, где будут видны прочие обременения.
  • Всегда старайтесь за каждую отданную копейку брать расписку, а лучше выполнять все взаиморасчеты с крупными суммами через банковскую ячейку.
  • Возьмите у продавца выписку из домовой книжки, где будет указано, что все люди из квартиры выписаны.
  • Если оформляете покупку имущества, находящегося в залоге у банка, то обязательно просите на руки его согласие в письменном виде.

При правильном подходе к делу покупка залоговой квартиры станет выгодной сделкой. Но если вы сомневаетесь в своих силах, то лучше заручиться поддержкой опытного юриста по банковским вопросам.

Если вы хотите узнать, куда лучше вложить деньги, чтобы заработать в этом году, тогда пройдите по

этой ссылке

.Если вас интересуют вклады, то ознакомиться с лучшими предложениями банков вы можете

здесь

.

Если вы хотите узнать, как получить кредит без отказа? Тогда пройдите по

этой ссылке

. Если же у вас плохая кредитная история, и банки вам отказывают, то вам обязательно необходимо прочитать эту

статью

. Если же вы хотите просто оформить займ на выгодных условиях то нажмите

сюда

.

Если вы хотите оформить кредитную карту, тогда пройдите по

этой ссылке

. Другие записи на эту тему ищите

здесь

.

Условия покупки

До тех пор, пока собственник жилой недвижимости не выплатит за нее кредит и проценты, покупка квартиры, которая находится в ипотеке без разрешения кредитора невозможна, как и продажа. Соответственно, основное условие покупки жилья под ипотекой – покупатель должен полностью закрыть кредитные обязательства продавца.

Наиболее часто имеет место быть одно из двух условий, как купить квартиру, которая находится в ипотеке:

  1. Покупатель может передать продавцу аванс или задаток равный остатку задолженности по кредиту. Продавец закрывает кредит, после чего снимает обременение, и получатель получает возможность купить ипотечную квартиру в залоге у банка без привлечения самого учреждения.

    Обычно это условие нужно выполнить тогда, когда покупателю важно, чтобы приобретаемая квартира не была на момент совершения сделки обременена ипотекой. Такая ситуация возникает, когда покупатель выполняет условие органов опеки и наделяет долями в приобретаемой квартире детей.

  2. Покупка квартиры в ипотеку если квартира в ипотеке. Покупатель оформляет ипотеку в банке, являющемся держателем закладной по приобретаемой квартире, на себя. Иначе это называется переаккредитация. Конечно же, покупатель должен соответствовать всем требованиям, которые банк предъявляет к заемщикам.

Таким образом, самое важное и основное условие при котором возможна покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка — способность покупателя за счет собственных или заемных средств погасить обязательства продавца или принять их на себя.

Если квартира приобретена продавцом до 2016 г. и находится в собственности менее 3-х лет, при ее продаже по большей стоимости, чем цена покупки, бывший собственник уплачивает налог в размере 13% от разницы в цене. По приобретенным после 01.01.16 г. объектам срок владения увеличен до 5 лет.

Как купить ипотечную квартиру без риска?

Важной особенностью при совершении сделок с обремененными ипотекой объектами является тот факт, что владельцем жилья по документам является заемщик (а иногда и члены его семьи). При этом банк — залогодержатель, который может удовлетворить свои требования за счет денежных средств, вырученных от продажи жилья, должен дать согласие или запретить проведение сделки.

Рассмотрим 2 способа, как купить квартиру если она в ипотеке у банка:

  • погасив ипотечный кредит и сняв запись в Федеральной государственной службе кадастра и картографии запись об обременении;
  • получив письменное согласие банка на совершение сделки купли-продажи.

В обоих случаях пред тем как купить квартиру, купленную по ипотеке покупателю важно соблюсти все предусмотренные законодательством процедуры, обезопасить себя.

Все сделки с недвижимостью проходят госрегистрацию. Стороны оплачивают пошлину за регистрационные действия. Ее размер рассчитывает принимающий документы специалист МФЦ или Росреестра.

Документы

Итак, если квартира подобрана, следующий шаг покупателя — юридическая проверка всей имеющейся документации на жилье. Замечательно, если данная процедура будет осуществлена с привлечением грамотного юриста.

Предъявляемый продавцом пакет документов должен содержать оригиналы и копии нижеперечисленных документов:

  • паспорта всех собственников жилья;
  • свидетельства о госрегистрации и документы-основания возникновения прав собственности;
  • кадастровый паспорт или техплан объекта;
  • справка из банка об остатке ссудной задолженности и письмо-разрешение на продажу обремененной ипотекой квартиры;
  • свежая, не «старше» 7-10 календарных дней выписка из ЕГРН.

Покупка ипотечной квартиры находящейся в залоге у банка

Последний обозначенный в списке документ особенно важен. Именно из него покупатель может почерпнуть самую актуальную информацию о собственнике жилья, залогодержателе (владельце закладной).

Перед тем как купить квартиру которая в ипотеке у банка, необходимо тщательно проверить все данные в документах, а также убедиться лично в отсутствии в квартире неузаконенной перепланировки. Дополнительно стоит обратиться в банк-залогодержатель, чтобы уточнить условия, можно ли купить квартиру которая находится в ипотеке непосредственно у сотрудника кредитной организации.

Читайте также  Ипотека Сбербанка с господдержкой в 2020 условия получения

Если постоянно «держать руку на пульсе» и иметь возможность проконсультироваться с профильным юристом по любому вопросу касательно предстоящей сделки, никаких неприятных ситуаций просто не может произойти.

Настало время выяснить, как купить квартиру с обременением ипотекой: порядок действий будет описан в следующем разделе.

Чтобы приобрести залоговую квартиру, нужно убедиться, что банк согласен на сделку. Дальнейшее оформление зависит от выбранного способа оплаты:

  1. Продавец остается заемщиком и несет обязательства по погашению ипотеки. После осуществления сделки денежные средства переводятся в счет погашения долга, остаток передается продавцу.
  2. Заемщиком становится покупатель. Переоформляется кредитный договор, осуществляется окончательный расчет с продавцом (если сумма долга меньше стоимости квартиры).

Чаще всего продажа квартиры, за которую не погашен долг в банке, происходит по причине отсутствия средств на выплату ипотеки.

Пошаговая инструкция покупки

Итак, близится покупка ипотечной квартиры в залоге у банка, передача денежных средств. Стороны заранее обсуждают этапы ее проведения. Можно выделить три варианта, как купить ипотечную квартиру квартиру:

  1. За наличные денежные средства у банка-держателя закладной (на ярмарке залогового имущества).
  2. Оформление кредита на покупку ипотечной квартиры.
  3. Приобретение у заемщика — собственника жилого помещения.

Каждый вариант предусматривает отдельные особенности проведения сделки. Поэтому рассмотрим все способы, как купить квартиру, находящуюся в ипотеке.

В данном случае сторонами по договору купли-продажи объекта недвижимости выступят покупатель, продавец и кредитное учреждение. Форму договора утверждают юристы банка. После подписания документа покупатель оплачивает стоимость квартиры.

Характерные особенности ипотечного договора

Затем стороны отправляются в МФЦ или Росреестр, чтобы сдать документы на снятие обременения (ипотеки) и регистрации договора купли-продажи квартиры. Регистрационные действия осуществляются специалистом госучреждения в установленный законодательством срок.

Записаться на сдачу документов в МФЦ можно заранее через Интернет.

В рамках описанного варианта развития событий оплачиваемые покупателем в счет стоимости жилья денежные средства будут направлены на погашение обязательств продавца по ранее оформленной ипотеке, покрытие связанных с продажей жилья издержек. Оставшаяся после гашения кредита и причитающихся платежей по нему сумма будет перечислена продавцу на открытый на его имя счет в банке.

Нехватка собственных денежных средств при покупке ипотечной квартиры — не повод отказываться от приобретения приглянувшегося варианта жилья. Ведь возможна покупка квартиры в ипотеку, которая в ипотеке на данный момент:

  • в стороннем кредитном учреждении;
  • в том же банке, который является залогодержателем по договору.

Второй вариант более распространен и реалистичен, поскольку:

  • если собственник решил продать жилье в ипотеке по причине неплатежеспособности, то банк крайне заинтересован в смене залогодателя на более платежеспособное лицо;
  • решение о возможности кредитования может быть принято достаточно оперативно, поскольку квартира ранее проходила все этапы согласования и принята банком в качестве обеспечения.

Прежде всего покупка ипотечной квартиры в ипотеку возможна только после проверки покупателя специалистами кредитного учреждения. Необходимо понять, соответствует ли заемщик предъявляемым банком требованиям:

  1. Наличие гражданства РФ.
  2. Возраст от 18 до 55-60 лет на момент оформления кредитного договора.
  3. Наличие постоянного места работы и стабильного дохода (платежеспособность).
  4. Наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ.

Это обобщенные требования банковского учреждения перед тем, как купить ипотечную квартиру в ипотеку. Если покупатель им соответствует, ему остается лишь уточнить у кредитного менеджера полный перечень необходимых для принятия решения о выдачи кредита документов, собрать их и предоставить.

Универсального перечня нет, он может варьироваться в зависимости от банка и выбранной программы кредитования. Обычно пакет включает:

  • паспорт гражданина РФ;
  • документы о семейном положении;
  • подтверждение занятости;
  • справку о получаемом ежемесячном доходе.

До получения положительного решения не стоит предпринимать какие-либо шаги по выходу на сделку, тем более передавать денежные средства. Если потенциальный заемщик не соответствует требованиям или не может подтвердить платежеспособность, предоставить дополнительно запрошенные документы, сотрудники кредитного учреждения могут отказать в предоставлении ипотеки.

В случае одобрения, покупатель квартиры вносит первоначальный взнос, в размере не менее остатка задолженности продавца по ипотеке. После этого происходит полное гашение кредита, и банк подготавливает пакет документов для снятия обременения. В этот же момент стороны подписывают кредитный договор и договор купли-продажи.

Договор купли-продажи ипотечной квартиры: образец, бланк.

Затем формируется 2 пакета документов: на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи с использованием кредитных средств, которые одномоментно сдаются покупателем, продавцом и представителем банка в МФЦ или Росреестр на госрегистрацию.

По истечении максимум 2 недель будут зарегистрированы:

  1. Снятие обременения по ипотеке, оформленной ранее продавцом квартиры.
  2. Сделка купли-продажи.
  3. Новая ипотека в рамках подписанного между банком и покупателем жилья кредитного договора.

На этом этапе покупка квартиры в ипотеку, которая находится в ипотеке завершена.

Обычно банки не препятствуют, если заемщик решает самостоятельно продать обремененную ипотекой квартиру. Разрешение от кредитной организации на продажу жилья в данном случае не обязательно, для регистрации сделки оно не потребуется.

Первоочередная задача участников схемы — закрыть ипотечный кредит. С этой целью покупатель на основании составленного договора купли-продажи передает наличными или перечисляет на счет продавца безналичным путем денежные средства в счет оплаты квартиры в размере остатка ссудной задолженности по ипотеке.

Одномоментно заемщик-собственник жилья оформляет в банке заявление на досрочное погашение обязательств, на основании которого деньги будут списаны, а кредит — закрыт.

Оцените статью
Финансы и жизнь
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.